Commissioni, polizze, certificazioni così comprare casa diventa un salasso

ROMA – Si fa presto a dire “compro casa”. Anche prosciugando i risparmi e trovando la banca disposta a concedere il mutuo, in corsa ci si ritrova con una serie di voci di costo non considerate: dalla provvigione da pagare all’eventuale intermediario immobiliare (3-5 % del valore dell’immobile più Iva) alle spese di istruttoria (dai 70 ai 1.000 euro) e perizia (150 – 700 euro) della banca. Poi va considerata la polizza assicurativa scoppio e incendio (400-500 euro), cui si è aggiunta negli ultimi anni anche quella “multirischi” legata al mutuo, che assicura alla banca il pagamento delle rate in caso di decesso del mutuatario, di perdita o inabilità  al lavoro. Qui la spesa va dai 4mila ai 13mila euro a secondo dell’immobile e del tipo di polizza.
Inoltre alcune banche impongono l’apertura di un conto corrente – e relative spese di tenuta del conto – o altrimenti prevedono le spese di incasso rata (anche 5 euro a operazione). E poi c’è la spesa per la certificazione energetica (150-600 euro più Iva) e le spese notarili per la compravendita e l’accensione del mutuo, che comprendono la parcella (4-5mila euro), imposte di bollo, iscrizione di ipoteca (che varia a secondo della rendita catastale), per un totale del 2-3% del valore dell’immobile. «Si arriva a un costo complessivo pari al 10-15% del finanziamento», spiega Pietro Giordano, segretario generale Adiconsum. «Alcuni istituti rendono le assicurazioni sul mutuo di fatto obbligatorie ai fini dell’ottenimento del mutuo, ma in certi casi queste non coprono assolutamente nulla. Tra l’altro pochi sanno che se si cambia banca o si estingue anticipatamente il mutuo si può richiedere il rimborso del premio non goduto, sia per lo scoppio e incendio sia per la multirischi».
Le assicurazioni multirischi sono detraibili al 19% dalla dichiarazione Irpef per la parte che copre il decesso, fino a un massimo di 1.291 euro, ma per quelle legate al mutuo ci si può sentir dire in sede di dichiarazione dei redditi che non possono essere detratte, specialmente se versate in un’unica soluzione anticipata. «Ogni assicurazione sul mutuo ha condizioni diverse. Alcune possono risultare veramente vantaggiose sia per la banca che per il mutuatario, altre no», dice Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline, il broker online che tra i vari servizi mette a disposizione anche la copertura assicurativa Salvamutuo. Il giro d’affari italiano di questo tipo di polizze – 2,5 miliardi di euro nel 2010 – è saldamente in mano alle banche, che risultano sia intermediarie che beneficiarie, tant’è che ora il mercato è sotto la lente dell’Antitrust. La stessa Isvap, l’organismo di vigilanza sulle assicurazioni, continua a chiedere maggiore trasparenza e minore onerosità , visto che, secondo le indagini condotte, il 50-70% del costo di tali polizze è costituito da commissioni di intermediazione della banca stessa. «Purtroppo non ci sono molto alternative» conclude Anedda. «Sottoscrivendo la polizza con la banca è tutto più veloce e si possono ottenere spread più bassi. La questione poi del passaggio della polizza da una banca all’altra e delle tempistiche di rimborso non è ben definita quindi gli istituti fanno un po’ come vogliono».
Tra le novità  in tema di balzelli c’è la certificazione energetica, da presentare in sede di rogito notarile, pena l’impugnabilità  dell’atto. L’obiettivo è stabilire il fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale. «Dopo un’indagine visiva occorrerebbe bucare la parete per verificare la struttura delle mura, il tipo di isolamento, in pratica si demolisce la casa», dice Giovanni Preziosa dello studio Safety Lab. «Poche sono le case “virtuose” in fascia A e B (costruite secondo i criteri bioenergetici, con sistemi di cogenerazione con caldaie a condensazione, con pannelli fotovoltaici e termici), la maggior parte sono in fascia G». Nessuno dice che i possessori di case costruite prima del 2005 possono autocertificare la classe G dell’abitazione, senza spendere un euro. «Lo scopo della certificazione sarebbe buono, ma il fatto è che non serve a nulla, tant’è che molti periti non fanno neanche il sopralluogo» sottolinea Giordano. «E poi ad onore del vero l’efficienza energetica non condiziona la trattativa, perché chi decide di acquistare lo fa comunque, anche se l’appartamento è in classe G, la peggiore». Come quelli di piazza di Spagna a Roma o di piazza Duomo a Milano.

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